תחזית - מדוע מחירי הדיור כן ירדו משמעותית ב 3-5 השנים הבאות?

התקשורת והמומחים מטעם מזהירים שמחירי הדיור בישראל לא ירדו בשנים הבאות, אך להערכתי, המנומקת כאן, השוק הולך להתפוצץ בבת אחת בשנים הבאות כאשר כל תכניות המגירה (ויש המון כאלו) יתממשו יהפכו למציאות בשנת 2019-2021... וממחסור פושע של עשרות אלפי דירות חדשות, נחווה לפתע הצפה חסרת תקדים של דירות חדשות למכירה ובעקבותיהם ירידת מחירים משמעותית! תחזית מפורטת - מה יהיה במדינת ישראל ובאשדוד וגן יבנה?

הצעירים מיואשים וכבר לא מאמינים להבטחות שמחירי הדיור ירדו, אנשי הנדל"ן ויחסי הציבור שלהם מציפים את התקשורת בנתונים שהמחירים לא ירדו, כך מודיעים בבנקים (שמעדיפים שהמחירים ישמרו על רמתם) וכך אמצעי התקשורת שמתפרנסים מיזמי הנדלן.

אז מדוע אני חושב שהמחירים ירדו דרמטית ב3-5 השנים הבאות?
מגוון התוכניות הרחב עליהם שוקדים בשנים האחרונות, ואשר מתעכבות במסדרונות הבירוקרטיה , יתפוצצו בבת אחת בשנים הקרובות. זה יהיה תהליך שיחל בעוד שנתיים ויגיע לשיאו בעוד 4-5 שנים.

הבעייה שנוצרה והפתרון שבדרך
המחירים בישראל זינקו בגלל מחסור בדירות וכל המשתמע מכך, זאת עובדה שאין עליה חולק.
הצורך האמיתי במגזר היהודי בשנים האחרונות הוא לתוספת של כ-40-50 אלף דירות חדשות בשנה במדינת ישראל (באשדוד/גן יבנה ישנו צורך של כ 2000-2500 התחלות בנייה ועוד כ6000 יחידות רק כ בשביל לסגור את הפער משנים קודמות).

בכלל מדינת ישראל קיים חוסר מצטבר מטורף של קרוב ל 150 אלף יחידות דיור חדשות ברחבי המדינה כדי להציף את השוק ולהוזיל משמעותית את המחירים (בנק ישראל מצהיר אומנם על חוסר של 40-50 אלף יחידות דיור בלבד... אך האינטרס שלהם הוא שהשוק לא יוצף).

המסקנה היא שכדי שמחירי הדיור יחזרו לשפיות , כלומר ירדו משמעותית בעשרות אחוזים, צריך ליצר – כ 250 אלף יחידות דיור חדשות ברחבי ישראל תוך 5 שנים (באשדוד/גן יבנה הצורך ל 5 השנים הבאות הוא של 16-20 אלף התחלות בנייה חדשות כדי לסגור את הפער ולספק את הצורך השוטף).

ביום שהמדינה תדביק את הפער בחוסר הדירות ותוכל לייצר בנוסף 50 אלף דירות בשנה, השוק הפרטי יוכל לעשות את שלו ומחירי הדירות בישראל יחזרו להיות שפויים, כלומר מתואמים ליכולת הכלכלית של הצעירים וכלל האזרחים.

הכמות המדוברת היא גבוה מאוד, האם זה אפשרי להשיג את היעד? התשובה היא שנראה שכן.
האם השר כחלון יצליח במשימה?

ההשקעה האדירה שחייבת להניב פירות
מניתוח הדוח הכספי של מדינת ישראל לשנת 2015 שפורסם היום (ג') על ידי אגף החשב הכללי באוצר בו הוקדש פרק העוסק בתוכניות הממשלה בתחום הדיור, ניתן ללמוד כי בשנתיים האחרונות המדינה השקיעה, ומשקיעה בדרכים ישירות או עקיפות קרוב ל-20 מיליארד שקל בכל הנוגע לתוכניות הקשורות לענף הנדל"ן וטיפול במשבר הדיור (הציבור לא מרגיש זאת עדין אבל הוא בהחלט עוד ירגיש).

מדובר בתוכניות הכוללת התחייבות כספית לרשויות המקומיות כמו הסכמי הגג, אובדן הכנסה מהקרקע וסבסוד קרקע במקרים של תוכנית מחיר למשתכן ומכרזים להשכרה ארוכת טווח, מימון פרויקטים תחבורתיים כדי לפתור חסמים המונעים קידום תוכניות למגורים וגם הוצאות הנוגעות לפינוי מחנות צה"ל ועוד.

250 אלף יחידות דיור חדשות ב5 השנים הקרובות מסתמנים כמציאות
הסכמי הגג שנחתמו בין המדינה לבין רשויות מקומיות, מכרזי מחיר למשתכן, פעילות חברת "דירה להשכיר", הקמת יחידות דיור על ידי הסוכנות היהודית, פרויקט מעבר בסיסי צה"ל לנגב, תוכנית 'נתיב לדירה' והקמת זרוע לטיהור קרקע הם המנוף ליצירת כמות אדירה של דירות חדשות שישראל לא ידעה כמותם משנות ה90 (העלייה הגדולה מחבר העמים).

במסגרת הסכמי הגג - עד כה נחתמו 10 הסכמי גג שונים בהיקף כולל של 134,283 יחידות דיור -מהם -50 אלף יחידות דיור חדשות שישווקו במשולש באר-שבע-אשקלון-קריית גת.
גם תוכנית מעבר בסיסי צה"ל לנגב עתידה לשחרר קרקעות לבניית כ-60 אלף יחידות דיורבמרכז הארץ בשנים הקרובות.

משרד השיכון ממשיך לאתר קרקעות לקידום מתחמי דיור של עשרות אלפי יחידות דיור במצטבר (בהליכים מזורזים) ואלו אמורים להצטרף לכמות היחידות שכבר אושרו.

כמו כן באשדוד ובערים הגדולות בישראל נזכרו לעודד בתקופה האחרונה את נושא הפינוי בינוי והתמ"א 38 וההליכים הבירוקרטיים שהיו תקועים שנים מתחילים להשתחרר ואלו עשויים ליצר עוד עשרות אלפי יחידות דיור מאשדוד עד נתניה.

כל המיזמים האלו מצטברים לכדי תוכניות של למעלה מ300 אלף יחידות דיור שייתנו פתרון לכאורה ל 7 השנים הבאות, יצרו עודף של דירות ב 4-5 השנים הקרובות עד כדי הצפה של השוק ובעקבותיהם ירידת מחירים משמעותית (וגם קריסה של לא מעט קבלנים שיקנו היום קרקעות ביוקר)

וכאן נשארת שאלה פתוחה אחת קטנה עם משמעות אדירה - האם השר כחלון יוכל לנצח את הבירוקרטיה המטורפת במדינת ישראל??? אותה הרעה חולה שעשויה לעכב את התוכניות מלצאת לפועל בפרק זמן זה...

תחזית - מה יהיה באשדוד/גן יבנה?

אשדוד בשנתיים הקרובות -
כ3500 יחידות דירות צפויים לצאת לשיווק בעוד כשנתיים ברובע המיוחד (אזור בית החולים).
במע"ר דרום אושרה לאחרונה תוספת לקיים של כ 1500 יחידות חדשות שיצאו לשיווק בשנה/שנתיים הקרובות ובסה"כ עוד כ2000 יחידות יוצעו למכירה במע"ר בתקופה זו.
מאות עד 1000 פלוס יחידות דיור נוספות ישווקו להערכתי בשנתיים הקרובות בפזורה ברחבי העיר ובאמצעות תמ"א 38 .
סה"כ הערכה האישית שלי היא כי כ 6000 יחידות דיור חדשות ישווקו בעיר אשדוד בשנתיים הקרובות ואלו יתחילו רק לכסות על החוסר הקיים, אך עדין לא יספיקו כדי להוריד את המחירים באופן דרמטי (הערכתי לירידת מחירים של כ 5%-10% לתקופה זו)....
אך אם יזרזו הליכים בעירייה... נזכה לעוד 1500-2500 יחידות של פינוי בינוי על רחוב הרצל, ברובע ה' ועוד ואלו, במידה וייתממשו, כבר יורידו את המחירים לכיוון ה10%-15%.
אך במידה ובעירייה לא יפשילו שרוולים, נהנה מפחות מחצי מהכמות המדוברת והמחירים ישארו גבוהים בסדרי הגודל של היום.

מה צפוי אשדוד/גן יבנה בעוד 3 - עד 5 שנים -
מסתמן כי כ 8000 יחידות דיור ישווקו ברובע י"ד (שהתגלה בזכות תחקיר אשדוד נט) במהלך ה3 השנים הבאות.
בנוסף באשדוד החלו לעודד את הפינוי בינוי ותוכניות מגירה נוספות שעשויות להוציא לשיווק עוד כ3000 יחידות דיור ברובעים הותיקים (למרות שמצהירים בעירייה על הרבה יותר).
11000 יחידות דיור אלו, הפרויקטים הגדלים באשקלון וגן יבנה (פרטים בהמשך) שיהיו רובם ככולם ישווקו לזכאי משרד השיכון ודירות 3 ו 4 חדרים ישפיעו מאוד על מחירי הדירות בעיר משמעותית לכיוון מטה.

1600 יחידות חדשות בגן יבנה 
הועדה לתוכניות מועדפות לדיור (הותמ"ל), אישרה למתן תוקף תוכנית שתוכל להוסיף 1600 דירות חדשות לגן יבנה. מדובר בתוספת משמעותית ליישוב הכולל היום כ-22 אלף איש ונחשב לפרבר/שכונה של אשדוד ובה מרגישים תושבי אשדוד בבית.
התוכנית כוללת גם 240 יחידות שייועדו לדיור מוגן וכ-400 דירות להשכרה לטווח ארוך. עוד על-פי התוכנית, לפחות 20% מהדירות במסגרת התוכנית יהיו בשטח של כ-80 מ"ר.
חלק מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

אשדוד בעוד 5-7 שנים-
במשרד השיכון מבקשים ליצר מתחם מגורים חדש שיקרה "רובע הנחל "במתחם המזרחי של אשדוד (מיזם זה שהוא עדין בחיתולים, עשוי ליצר כ15 אלף יחידות דיור נוספות בשנות ה2020 פלוס) ואם הדבר ייתממש... אשדוד לא רק תייצא תושבים לאשקלון, אלא תתחיל להחזיר תושבים הבייתה ותקלוט אליה חדשים.

כיצד אשקלון תשפיע על אשדוד/גן יבנה?
אם ניקח בחשבון ש30 אלף יחידות ישווקו ב5 השנים הבאות באשקלון השכנה, הדבר יביא למשיכה נוספת של הרוכשים הפוטנציאלים מאשדוד שאליהם בוודאי יכוונו באגרסיביות היזמים שבונים באשקלון – סביר להניח שההצפה באשקלון תשפיע על מחירי הדירות באשדוד.

התחזית ההפוכה של צחי אבו -
אף על פי האמור בכתבה יש מי שסוברים שמחירי הדיור דווקא יעלו ה12-20 אחוז ורק הדירות לזכאי משרד השיכון, יוזלו משמעותית. היזם /קבלן האשדודי - צחי אבו מסביר את עמדתו בבירוקרטיה הקיימת במדינה שלא תאפשר להוציא את כל הכמויות המדוברות לפועל, אלו ייתקעו לטענתו בניירת הפקידותית למשך שנים ארוכות.

הנימוק – אני לא רואה שום סיכוי שבאשדוד, במתכונתה, יצאו לאור 2000-2500 התחלות בניה חדשות בשנה.
הממוצע של התחלות בניה באשדוד ב 3 השנים האחרונות עומד על כמות זעומה של כ 400 יחידות דיור בשנה ואני לא רואה מצב שתהייה עליה כה דרסטית בהתחלות הבנייה על פי התחזית שהצגת.

עד שיגיעו באשדוד לאישור 5-7 אלף יחידות דיור חדשות, ייווצר חוסר של 20 אלף דירות, טוען צחי אבו.
עוד הוא מעריך כי - שיטת השיווק של המדינה לזכאים בלבד תביא את מחירי הדירות לזכאים למחירים סבירים וזולים משמעותית ביחס להיום, אבל שאר הדירות יגיעו לנקודת רתיחה גבוהה יותר.

צחי מבקש להכניס את עמדתו ולעשות תזכורת לכתבה בעוד 5 שנים בתקווה שהוא יטעה!

מה עשוי לעכב את ההצפה של הדירות ברחבי ישראל?
הבעיה שהמדינה תצטרך למצוא לה פתרון מעבר לבירוקרטיה, היא חוסר בכוח עבודה בענף הבנייה שיוכל לבנות כמות כה גדולה של יחידות דיור בתקופה כה קצרה, בעיקר שנסגרו השערים לפועלים מעזה ויהודה ושומרון.

הרעיונות לפתרון שעולים הם להביא קבלנים גדולים מסין וקנדה שיבואו יחד עם העובדים שלהם כדי לבצע מתחמי בנייה גדולים בהליך מהיר וזול בהרבה מהקבלנים המקומיים.
אריק שרון הצליח במשימה הבלתי אפשרית

תקדים אריק שרון:
בתקופתו של שרון כשר השיכון, צו השעה היה התמודדות עם גלי העליה מרוסיה שהציפו את המדינה בראשית שנות ה-90.
מיליון עולים חדשים הגיעו ארצה, ופתרון לא היה. המדינה דמתה לספינה על גלים סוערים, אשר עודף משקל עלול להטביע אותה בכל רגע.

שרון לא דיבר אלא עשה, ופרסם מכרז בינלאומי בין חברות זרות. עשרות מהן הגיעו ארצה למו"מ, אבל אף אחת מהן לא נכנסה לפעילות. לא היה צורך. שרון פשוט שינה את הרגולציה ואת התנהגות הממשלה: נתן את התחייבות הרכישה והבונוסים לקבלנים. זה עבד, ולמעלה מ-100 אלף יחידות דיור נבנו כל שנה.

לא היה כמעט אזרח בישראל שלא יכול היה לרכוש דירה (המחירים נעו בין 40-60 אלף דולר לדירה והמימון הגיע ל 90%! ולעולים חדשים המימון היה אף 100%).

האם השר כחלון יצליח לעשות את מעשה שרון? אנחנו יודעים שהוא רוצה, השאלה אם הוא גם יכול?