איך לחשב את סכום המשכנתא האופטימלי?

שלב ראשון: חישוב ההון העצמי

הבסיס לכל רכישת דירה הוא הון עצמי. זוהי כמובן גם דרישה של הבנקים, וגם של החוק: עבור מי שאין בבעלותם דירה, המשכנתא יכולה לכסות עד 75% מערך הנכס, כלומר ההון העצמי המינימלי הוא 20% ממחיר הדירה. כשמדובר על שיפור דיור ההון העצמי המינימלי הוא כבר 30%, וכשנרכשת דירה שנייה או יותר ההון העצמי הוא לפחות 50% מהעסקה.

כשמחשבים את ההון העצמי חשוב לכלול את כל המקורות האפשריים, אבל במקביל גם להשאיר סכום מסוים - לפחות 10% - כרזרבה. סיבה אחת לכך היא הוצאות נוספות שצצות כשקונים דירה ובפרט האבזור שלה, ועוד סיבה היא כדי שלא תישארו בלי שום מקור כספי.

שלב שני: חישוב כושר ההחזר הריאלי

נתון מרכזי נוסף בחישוב סכום המשכנתא הוא כושר ההחזר, כלומר כמה כסף אתם יכולים להחזיר בחודש ועדיין למלא את כל שאר ההתחייבויות הפיננסיות. למי שחיים בדירה שכורה, שכר הדירה הנוכחי הוא בסיס מצוין לחישוב כושר ההחזר הריאלי - אם גם אחרי תשלום שכר הדירה וכל ההוצאות השוטפות נשאר עוד סכום כסף פנוי משמעותי, כושר ההחזר אפילו גבוה יותר.

במקרים אחרים הנוסחה המקובלת לחישוב כושר ההחזר הריאלי היא כשליש מההכנסה החודשית. יחד עם זאת אם ישנן הלוואות או התחייבויות קשיחות משמעותיות אחרות, ייתכן שכדאי להוריד קצת את הסכום, כך שתוכלו להיות בטוחים שתצליחו לעמוד בהחזר מדי חודש.

שלב שלישי: שווי הדירה המבוקשת

נתון נוסף שמשפיע על גובה המשכנתא המבוקשת הוא שווי הדירה המבוקשת. בהקשר זה חשוב לשים לב שההון העצמי מהווה כאמור מגבלה, אבל גם כושר ההחזר הריאלי מהווה מגבלה.

אם למשל ההון העצמי עומד על 300,000 ש"ח ומדובר על קניית דירה ראשונה, בכל מקרה לא תוכלו לרכוש דירה בשווי של יותר מ-1.2 מיליון ש"ח. כמובן שניתן לרכוש דירות זולות יותר. בכל מקרה סכום המשכנתא המבוקש הוא ההפרש בין שווי הדירה לבין ההון העצמי, בתנאי שאפשר לעמוד גם במגבלת כושר ההחזר הריאלי.

למה כדאי לבקש משכנתא נמוכה ככל האפשר?

עוד שיקול בחישוב סכום המשכנתא הוא הכדאיות של הקטנתו ככל האפשר. ככל שסכום המשכנתא נמוך יותר אפשר לקצר את תקופת המשכנתא בלי שההחזר החודשי יהיה גבוה מדי. בנוסף, ככל שאחוזי המימון נמוכים יותר (כלומר היחס בין ההון העצמי לבין המשכנתא גבוה יותר לטובת ההון העצמי), כך ניתן לקבל את ההלוואה בתנאים נוחים יותר, ובאופן דומה כששיעור ההחזר החודשי ביחס להכנסה החודשית נמוך - הריבית תקטן.

עוד המלצה חשובה היא להיעזר במומחים בתחום - למשל חברת אלפא משכנתאות - כדי לבצע באופן המדויק ביותר את כל החישובים המורכבים, וכך לרכוש נכס מתאים בעלות מינימלית.